□李颖慧王雪妍
胶州市把老旧小区改造作为保障和改善民生、推进城市有机更新的一号工程，全力改善居民居住条件，推动构建“纵向到底、横向到边、共建共治共享”的社区治理体系。
年，投资1.2亿元，高品质打造了澳门花园、顺德花园、东关小区B区3个试点小区，改造经验做法受到住建部、省住建厅通报表扬并推广。年，胶州市筹资约15亿元，高标准、全要素改造郭家庄、市南小区等63个.1万平方米的老旧小区(共栋楼、个单元、1.5万户)，改造面积和户数均为青岛各区市最高，已改造完成郭家庄、方井园、市南小区等21个老旧小区，建筑面积60.8万平方米。截至目前，全市已累计改造完成24个老旧小区、78万平方米，正在推进改造常乐花园等42个小区、96.3万平方米，受益家庭1.66万户、5万人。
以建设“宜居整洁、安全绿色、设施完善、服务便民、和谐共享”的美好社区为目标，胶州市在老旧小区改造过程中既重“面子”、更实“里子”，聚焦三大类改造重点，探索出一条老旧小区改造的“胶州路径”。
“里子”“面子”一起改
崭新的楼体、整洁的道路、智能化的设备……如今，走进胶州市中云街道顺德花园小区，让人很难想象这是一个年建成的老旧住宅小区。
围绕满足居民安全需要和基本生活需求，胶州市实施“拆、清、改”，统筹推进防盗窗、太阳能热水器拆除，违章搭建和违法占绿清理，供电、供热、供气、移动、电信等强弱电和管线线束规整入地，结合海绵城市理念实施雨污分流改造、空调室外机规整并加装格栅、楼顶防水改造，补齐老旧小区设施短板。目前，胶州市已改造完成的24个老旧小区共新改建排水管网38千米，供热管网5.5千米，燃气管网4.5千米，供水管网16千米，全面提升了老旧小区环境面貌。
做优“完善类”改造，让“里子”更厚实。胶州市为满足居民生活便利需要和改善型生活需求，全面提升老旧小区的环境品质。目前，共加装电梯部，实施增植补绿2万平方米，增设树阵式停车位个，修建文化长廊6处、亲子乐园等场所15处。结合小区周边市容环境，整治提升市政道路12条，增设停车泊位个、整治建筑立面55万平方米，全方位提升老旧小区功能品质。积极推广垃圾分类，改造小区均增设智能垃圾分类设施。结合绿色出行理念，安装汽车充电桩个，为新能源汽车充电提供便利，切实补齐老旧小区基础设施短板。
丰富“提升类”改造，让小区更智慧。围绕丰富社区服务供给，胶州市坚持“向地下要空间，向空中要效益”，在改造中集约高效利用土地，深入挖掘小区内空间资源，整合小区零星碎片化、空闲土地等社会资源，改建、插建社区服务用房6处共平方米，增设社区医疗、养老、助餐、便利店、家政等生活设施，打造便民消费圈，全面提升居民的幸福感和满意度。
据悉，胶州市围绕“智慧社区、智慧街区”建设，以居民为中心、以服务为导向、以CIM平台建设为创新引擎，与海尔·海纳云深度合作，依托AIoT、大数据、数字孪生、算法四大核心技术，以党建为引领，聚焦服务管理需求，构建“1+3+N”的智慧社区总体框架，搭建完成胶州市绿色智慧社区平台，围绕基层政府、物业管理、居民服务三大应用端，建设30余个服务端，实施智慧安防替代防盗网工程，安装红外线安防报警系统、AR全景、高空抛物、人脸识别、车牌识别、居家养老等监控设备，全方位提升老旧小区智慧化管理水平，科技赋能为居民安全保驾护航。目前，共加装网络摄像机、人脸识别摄像机、高空抛物摄像机等监控设备台，正积极申报住建部智慧社区全国试点。
探索市场化运营路径
面对量大面广的城市既有住宅建筑，政府财力投入毕竟有限，开展老旧小区改造，资金从哪里来？
胶州市住房和城乡建设局党组成员陈刚认为，老旧小区改造，是改造项目多、涉及每家每户“牵一发而动全身”的系统工程。“目前，针对老旧小区改造‘谁来出钱’的问题，胶州要探索市场化运营路径，让这项民生工程行稳致远。”
坚持“政府统筹、市场运作”，胶州市积极探索“4+N”融资模式，整合老旧小区改造物业管理、社区服务用房租赁等资源，已争取国家开发银行提供低息贷款4亿元、发行老旧小区专项债券2亿元。积极争取上级奖补资金，已申请中央预算内配套基础资金1.64亿元、中央财政补助资金万元，青岛市级补助资金.88万元。调动社会资本参与改造，协调供电、燃气、移动等单位对专营管线出资改造。引导居民出资加装电梯，在青岛和胶州两级财政每部电梯奖励20万元的基础上，剩余款项由业主分摊。通过以上措施，破解老旧小区改造资金来源难题，确保改造工作顺利推进，形成居民少出钱、政府做实事的双赢局面。
坚持“保障民生、扩大内需”。在双循环背景下，老旧小区改造既是民生工程、发展工程，也是扩大投资激发内需的重要举措。胶州市依托内循环，通过统一公开招投标的方式，择优选定施工、监理单位和建材供货单位参与老旧小区改造，并组织海尔、海信、海润水务、国网(青岛)新能源电动车、尼得科、宇通管业、欧克斯、特来电等企业在改造小区现场推介，帮助企业保产业链、供应链稳定，扩大有效投资，拓宽市场销路。
坚持“建管并重、长效管理”。胶州市充分发挥监管作用，在施工过程中，坚守“为民不扰民”的工作宗旨，建设主管部门、街道全程参与、严格管理，建立工作周报和定期通报制度，落实文明施工各项措施，全力打造放心工程、惠民工程。注重老旧小区改造与管理并重，积极打造“红色物业”融入老旧小区物业管理，构建“党建引领、社区管理、业主自治、物业服务”的老旧小区物业管理长效机制。改造完成后的小区，由所在街道居委会指导成立业主委员会，选聘物业企业进行管理。对于暂时不能引进物业公司的老旧小区，建立“市场化运营+政府化运营”融合互补的可持续运营机制，促进小区改造后维护更新进入良性轨道。
让群众当“主角”
老旧小区“改”是基础，“治”是关键。胶州市坚持党建领航，注重发挥基层组织号召力，建立“街道党工委—社区党委—网格党支部”三级推进体系，创建“小区—楼长—示范户”三级组织架构，由示范户带头签协议、主动讲政策、及时调纠纷，将党员先锋模范延伸到城市更新改造工作的全过程。
例如，三里河街道澳门花园制定“1名示范户+1名村民代表”入户动员机制，由党员和群众代表入户讲解政策、解释相关标准，特别是针对83户非本村村民，村“两委”成员亲自包联，仅用两天时间做通全村家住户动员工作。从年4月12日召开村民代表大会实施改造到4月30日首部电梯顺利启用，仅用18天时间，有力保障改造工程如期完工。
胶州市坚持改造前“问需于民”，从电梯加装、外立面改造、增设停车位等群众最关心最直接最现实的利益问题出发，开门纳谏征集“金点子”，制定改造项目“菜单”，引导群众按需“点单”，让群众成为老旧小区改造的“主角”，实现“民有所呼、我有所应”。
胶州市城乡建设局有关负责人表示，一楼住户反对是加装电梯的主要阻力，他们反映的突出问题是电梯井挡光。为此，胶州市对电梯加装方案多次优化，将电梯井与原有建筑间的连廊设计成镂空式，最大程度减轻加装电梯对低楼层采光的影响，打消不少一楼住户疑虑。中云街道顺德花园小区在改造时收集并吸收合理化建议0余条，实现入户率、群众支持率、支持物业房整改率均达到%，使老旧小区改造真正改到百姓心坎上。
下一步，胶州市将加速推动老旧小区有机更新，利用两年时间改造完成全市具备改造条件的个老旧小区、万平方米，全面改善居民的居住条件，切实改出胶州人民群众的获得感、幸福感、安全感，蹚出“胶州路径”、打造“青岛样板”、树立“全国标杆”。
①胶州新城区三里河公园□刘民军报道
②三里河街道澳门花园小区文化宣传栏
③三里河街道澳门花园小区内幼儿园
④中云街道顺德花园小区内智能分类垃圾箱
⑤中云街道焕然一新的顺德花园小区
⑥阜安街道东关小区B区儿童游玩区
⑦中云街道顺德花园小区儿童游乐场
⑧三里河街道澳门花园改造后
（文章来源：大众日报）
