文/观察员老王
东李，在许多开发商的文案中，被称之为CLD（中央居住区）。从过往十年的发展来看，它也确实当得了这一名号。
年拍卖式卖房的火爆依然历历在目，绿城一路长红的神话依旧没有破灭，李村夜市的红火让我们看到了第一商圈的人气。
然而，在楼市有一个兴衰周期的拐点之上，迎来井喷行情的东李，同样来到了十字路口。今天，我们就来聊聊东李。
1
夜市95后楼盘传单
美食是城市的信仰，夜市是城市的灵魂。
在到东李探盘之前，老王首先逛了一下李村夜市。人流如织，摩肩接踵，空气中满是青春的味道。
从七八元一份的炒冰到二三十元一杯的喜茶，从六七元一铲子的小饰品到五六十块一个的盲盒，从几十元一顿的路边串串，到99元可以吃八个菜的网红套餐……这里有足够多掏空年轻人钱包的诱惑。
现在夜市上的95后，和二十年前的我们（80后），真的有很大的不同。
二十年前的老王刚刚做记者的时候，每天完成工作后还会留在办公室，看师傅之外的老记者们谁有急活，然而不计回报的帮忙，只为迅速增长专业技能，回家时往往都是9时以后，赚的钱基本可以攒下大半。不光是老王，最拼的一个弟兄甚至直接睡在报社，即使一晚上写得七篇稿子都没有发，第二天依然会这么干，同样没地方花钱。
那时候大家都这么干，也都能攒下钱。
现在的95后们，生活更加正常，他们会很严格的将工作与生活分开，而且不会像80后那样有那么强的危机感，从年轻时就享受生活。有在全市TOP3医院工作的读者告诉老王，医院降薪，有年轻护士辞职或者放弃绩效泡病假，对于这份许多人艳羡的稳定工作，表现出了中年人难以理解的无所谓。
在对收入无所谓的同时，年轻人面临的诱惑也更多，除了逛一圈轻松消费三位数的夜市，雪糕刺客、美妆、网游各类商家都在盯着他们的钱包，千方百计的将其掏空。
说了这么多题外话，其实想让大家思考一个问题：现在的年轻人，仅仅依靠自己，有多少人工作5年后能拿得起首付，供得了房贷？
当年的东李，是不想在老破小中凑合的80后们理想选择。家里帮10万，自己攒10万，再借个五六万，每个月组合贷还个三四千就能上车。
现在呢？首付万，月还七八千，有几个年轻人能够还得起？
当然，很多95后们享受生活，底气是70后们父母给的。作为享受新中国时代红利最多的一代人，70后们确实有给孩子买房的实力。然而，老王发现，如果是青岛本地人，哪怕来自平度、胶州，给孩子买房也多选择崂山、市北，他们对于青岛还有老城执念；外地购房者，则更倾向于西海岸和高新区。
正因为此，我们在东李夜市上看到的传单，都是标注首付5万起，口中喊着1万元也能订房的远郊楼盘：
所以，在分析楼盘之前，我们首先要认清一点，东李面对的是青岛主城最为显著的人口悖论：
现在的李沧年轻人聚集是不假，然而有能力靠自己在东李买房的人相比20年前基数已经大幅减少。这也就意味着不论你房子建得多好，优惠多么可观，每年的去化率都十分固定且有限的。
2
大城改善学区
要说东李，绿城·理想之城是我们绕不开的一个楼盘。在地段论为主流的青岛，可以说绿城·理想之城改变了许多人的价值观。
所以，连网约车司机都知道：李沧有身份的人都住在绿城。久而久之，这种圈层标签形成的马太效应，让整个项目一直处在供需两旺，品质恒定的正循环当中，进而把地缘客户之外的改善群体，也吸引了过来。
所以，只要绿城在销售期，那么就稳稳的在TOP10的榜单里。
问题是，绿城将有限的地缘改善客户虹吸之后，其他的楼盘就相对困难了。
除了面积上的改善之外，还有核心配套的改善。地铁M2号先东沿线可以解决出行的问题，但更核心的问题在于教育。很多在东李买房的中年人到了孩子上幼儿园的年级后发现，东李比传统城区还是有差距的。
所以，现在二手房中介中流行一句话：每三个卖东李次新房的人，下一个目标会是浮山后。
未来，在大城的产品力之外，谁能解决学区等核心配套的问题，谁就能在这个区域杀出重围。
3
开发商规划供应
我们先不说已经出规划和已经调整控规的土地，单单看下半年能卖的楼盘，九水路一线就有五个：
绿城相对最稳，首开之后可以完全按照自己的节奏来。
金水·云麓刚刚有交付，什么品质可以自己区看一下。
万竹云峰命运最坎坷，下半年很难对板块产生影响。
那么，我们重点要说的盘就是四个：森林公园、华新园、融海·启城，还有没出现在图上的上流·和苑。
森林公园最近给出的这波优惠，确实让人心动。但是有人又开始找问题了。找的问题是不是问题？当然是。
但是，我希望大家区权衡。如果说森林公园是目前中海国际社区这个位置，社区内给你配上健身房，小区里还有架空层，未来还能有一流教育集团的学区资源加持，在一线开发商产品力的加持之下，那又应该卖多少钱？
所以，一定要结合价格和优点谈性价比。
与森林公园一路之隔，华新园的楼盘基本面是很好的。
低容积率的产品，得房率很高。所以华新园这一次在户型上都做了元宝户，多平方米的样板间，将高得房率的优势全都发挥出来了。
剩下的，就是品质和价格。如果说整体的园林和品质能够立住，价格上没有幻想，这点货找个好节点，“突围”似乎不难。
东李下半年最大的变数，来自于融海·启城。
这个盘的位置和配套，是真不错。
地铁站，一路之隔；
金水河公园，推窗可见；
运动公园，步行可达。
然而，看了规划，微微叹息。不是说做得有多差，只是感觉这么好的一块地，如果交给绿城这样的开发商，可以做得更好。
沿河的那一排楼座，楼间距36米左右，实在是有些近。从户型上而言，贫富差距明显，楼王的景观视野实在是太好了，户型也没得挑，小户型楼间距近，户型亮点也不多。虽然样板间下了功夫设计了一个电竞室，问题是玩游戏的那帮年轻人，能买得起这房子吗？
从实惠度角度上来说，这小户型在入门刚需的眼里，恐怕不如现房销售的上流·和苑。
所以，启城以什么价格开，开盘卖得好不好，未来将以什么策略搅合市场，将是东李板块最大的变数。
不过，有一点我们基本肯定的是：今年年末，这些开发商不会都开庆功宴。有人卖得好，有人就得夜夜失眠。
年下半年，东李的苦战不可避免。
所以，对于不着急的改善族，我还是那句老话：菜上齐了，比比再说。
