PART1
撕裂市场中的虹吸效应现在楼市，究竟是好还是不好？我相信，这个问题困扰着很多普通的购房者。你说它不好吧，有的楼盘供销两旺，涨价也没有减少购房者的热情，你说的好吧，二手房房价不涨反跌，许多新盘也是门可罗雀。对于当下的市场，我希望你以“平均工资”的思维来分析它。昨天，去了趟胶州。在如此市场下，某知名开发商要在新城区落一个超级大盘。在供需比严重失衡，价格战打得如此惨烈的区域，为何开发商还有如此的魄力和决心？隔壁那个盘，首开红了之后，这两年一直卖得不错，现在每个月还能卖1.5亿呢！由此可见，越是供需比失衡、疲态尽显的区域，人们的从众心理就会越强，这楼市分化越来越明显。这就好比是10个年轻人，1个人月薪6万、3个人月薪、6个人月薪，虽然那6个借了花呗、透支了信用卡的低收入者十分凄惨，但是每个区域内的人气楼盘，现在的日子还是很不错。高新区，与西海岸、胶州、即墨唯一不同的是，大量供应新房的“年轻”盘暂时断档，经过前几年的密集开发之后，已经暂时进入“暮年”状态。
PART2
尾货市场中的一个细节我们来看一下高新区的市场：高新区的新房存量比崂山区都低，在崂山这一波密集开盘之后，这个差距会更明显。高新区的去化周期也只有6个月，是青岛所有区市中最少的。我们再来看供应。东片区里世茂公园美地已经清盘，领秀珊瑚湾还剩最后一个地块，海信红岛府还有个位数的高层和十几套叠拼，新城云樾晓院还有几十套高层，星雨华府还有几十套高层。再往西走走，中海红著、碧桂园翡翠城、卓越嘉悦、腾讯双创小镇等也基本都已经进入了尾盘期，除了高实景苑和腾讯双创小镇后期还有加推外，其余项目基本是卖完就关门的节奏（卓越还有公寓产品除外）。在这样的市场之下，在东片区并无对手的中欧适量涨价，在诸多利好兑现的前提下，也是正常的市场规律。但是你说房子都好卖吗？我觉得也不尽然。这一次去高新区，主要是复看海信、招商、保利等几个叠拼项目。其中一个细节变化引起了老王的注意：在太阳不那么毒辣的金秋，几乎所有楼盘的迎宾都开始给看房者打伞了。想想当年托人买个套二都要喝一箱茅台的岁月，高新区开发商态度转变，很让人有种恍然隔世的感觉。而且，作为高新区中存量最少、不可“再生”的叠拼产品，目前价格也处于低位横盘状态。海信红岛府，平的上叠产品，单价在1.5万元/平方米左右；上叠也有地下室的招商雍华府，总价在万至万之间；保利紫荆阁上叠面积为平方米左右，置业顾问给出了洋房价格买别墅的推荐语；高新区虽然存量最少，但人气也消散得很快，市场同样是分化明显。特别是一些位于中西部的楼盘，如果不是小蜜蜂拼命，基本就可以放假了。所以，高新区市场看似佛系顺销，开发商日子过得并没那么悠闲，而且更苦的日子或许很快就要来了。
PART3
低价洪流或许瞬息而至高新区核心区已经开发殆尽，但是区域内可以做文章的大片土地还是有的。马上进入加推期的就是中铁建·海语城。这个盘，老王实地探访发现，基本上是位于高新区和方特之间的区域，属于两不靠。享受不到高新区已经落地的配套红利，也没有像红岛那三个盘有地铁8号线的加持。单单凭企业自己带来的产业就能消耗掉这多套房子，这要打一个大大的问号。此外，阜丰悦澜湾、绿地.观澜半岛、利群综合商业体、高实雅苑虽然都不是大盘，但是叠加起来，总量也不是个小数。高新区的产业迟迟打不开局面，没有地缘性的新增刚需，未来存量也许不会增多，但是去化周期必然大大拉长。像中铁建·海语城这样的盘尽管配套不占优势，但是如果蓄客不佳低价抛货，那么对于整个高新区市场都会有一个冲击。所以，尽管高新区楼市数据上最为乐观，但是长远来看也是存在隐忧。在这种市场下，老王有多个维度的置业建议：1、从区位上说，距离主城区最近、配套最为完善的高新区东片区，是相对安全的一个选择。2、目前高新区市场上的叠拼产品，纸面性价比都颇高。从产品角度而言，值得改善族出手。但是老王劝你不要贪图地下室的赠送，因为地下室渗水问题很可能会成为影响你居住质量的顽疾。据说在今年的暴雨时节，有开发商给叠拼的业主们都发放了抽水泵，产品品质可见一斑。如果能买准现房，一定要到房间里去查看一下漏雨的状况。3、高新区买房，品质十分关键。都到高新区买房了，就不要买鲁商蓝岸新城、高实景苑这样的楼盘了。不仅仅是品质不行，而且邻居的圈层日后也很可能让你头疼。
