北京治疗白癜风特色医院 http://yyk.39.net/hospital/89ac7_detail.html好久没有更新原创文章了，今天用一篇长文把青岛楼市这些年的真实变化总结一下，来还原青岛楼市运行背后的核心逻辑。逻辑弄明白了，买房其实是一个简单的事情。一、青岛楼市风云（-）年的青岛楼市，跟全国大部分城市一样，还处于冰冻的低谷期，不论新房还是二手房，房价阴跌成交稀少，开发商各种优惠促销，低首付、0首付、垫资、送车、送车位、送储藏室、送家居大礼包等等，连银行房贷利率都打7折，二手房0首付、高评高贷随处可见。当时是完完全全的买方市场，购房人就是上帝，最关键的是当时房价还不算贵，市北1-1.5万；李沧7千-1万；城阳5千-9千，黄岛6千-1万......具体楼盘就不一一列举了，上车很容易。当时新房和二手房的价格差不是很大，主要原因是房价低，还拉不开差距。同一区域，品牌新房和二手房价格略高于非品牌新房和二手房，次新房略高于老破小（大），但重点学区房的老破小除外，稀缺的教育资源给了它足够高的溢价（现在依然是稳如狗）年下半年国家陆续出台一系列的救市政策：去库存、棚改货币化、首套20%首付、房贷利率最低打7折等，为楼市续命，效果大家也都看到了。至于为什么要救市，可以看第二部分的全国宏观楼市情况。到了年，救市后的全国楼市迎来集体回暖，一线城市早已大涨，二线刚要开始，青岛年的房价上涨比较温和，没怎么大涨，人们的购房意识还没有那么强烈，一直到年年底，青岛的房价均价还没有过万，反观同期的济南均价早已过万，超过了青岛。青岛不能输给济南吧？青岛后发制人，后劲十足。年初，青岛楼市彻底爆发，突然的大涨引来了政府的新一轮调控，限购令重启，限价限签齐上阵，涨起来的新房被严格限制销售价格，超标不予网签，但市场的热情已经火起来了，不是一时半会就能压住的。二手房因为没有限价，开启暴涨模式，涨幅远超新房，新房因为不能随便涨价，价格远低于二手房，所以大家都去买新房，抢到就是赚到，导致新房供不应求，需要抽签摇号和交茶水费，但还是有很多人买不上，很多刚需没办法，只能去买高价的二手房。于是青岛用1年的时间，完成了其他同类城市近2年的上涨空间。你以为这就算涨完了吗？并没有！属于青岛的高光时刻，必定是年的上半年，因为上合峰会，给青岛楼市又加了一把火，更疯狂了！房价又涨了一波！二手房不管什么房子，鸡犬升天，全在涨，人民路的老破小涨到了2.5-3万，新房因为限价，同区域的品牌新房才2万；平度莱西的二手房基本都上万元线了。全市很多二手房的价格已经是周边新房价格的1倍，倒挂非常严重。这把火直接导致青岛限购再次升级，限售由2年改为5年，这个政策主要就是针对火爆的二手房而生的，对于投资和投机的买房人来说，有很好的降温作用，投资周期拉长了，再加上青岛连涨了1年半，涨幅高，涨幅快，也需要一个回调整理的过程，所以峰会结束后，青岛二手房，就进入了回调期，而新房并没有。这里要普及一个青岛楼市逻辑：为什么说青岛二手房进入回调期，而不是新房呢？因为新房和二手房是两个完全不同的市场走势，两种逻辑。新房因为政府限价，年青岛新房均价才1.5万，二手房是市场价，均价达到了2.5万，这个倒挂是非常大的，差了1万。新房的泡沫不大，二手房的泡沫过大。过去每一轮房价回调，都是二手房跌20%-30%见底，参照这个标准，青岛二手房可能从年的2.5万跌倒1.8万～2万见底。那么新房呢，显然新房应该跟二手房价格一致或高于新房，也就是新房均价为2万左右合理，但年的新房才1.5万，空间还有，直到现在新房价格才涨到1.7万。所以，这就诞生了：“年至今，青岛新房（限价区域）持续上涨；-年中，二手房大涨，年中到年底，二手房小跌的两条房价线。”这里还要特别说明一点，青岛有限价区域也有不限价区域，这主要看各区政府的执行力。青岛严格限价的区域为：市南、市北、崂山、李沧、高新、西海岸；非限价区域为：城阳、胶州、即墨、莱西、平度。严格执行限价的区域，新房价格被抑制，没有泡沫，基本都是稳中有涨，不严格执行限价的区域，新房涨幅高，跟周边二手房一样，也经历了部分回调（典型的如白云山、即墨西、创智、上合）还有一个不可忽视的因素是青岛的土地供应基本都集中在胶南、胶州和即墨，导致这3个区域库存量大，新盘扎堆，楼市回调期面临较大压力，出现不少项目降价促销，这也符合市场的表现。我们现在回头看，大部分都印证了我们的逻辑。这个逻辑我们在年首次提出时，没有人相信，特别是我们的二手房“腰斩”论，更是被沦为笑谈，可能是大多数人没有理解我们的意思，这里在阐述一下：1、关于青岛楼市，认可城市的基本面，遵循周期的客观规律，长期看涨，涨多了短期看小回调，大趋势是看多派，跟着政策走，因时制宜，当然也要分区域和产品。2、不是简单的罗列常识、现状和马后炮，而是力所能及的去预判未来1-2年的楼市小周期变化走势。主要是结合青岛本身的楼市情况和北京、天津等对标城市的房价走势做预判。3、预测房价短期回调只针对二手房，不针对新房。4、预测的主要是趋势，下行趋势或上行趋势，不是看预测的具体数值，点位，没有哪个大神可以预测具体房价。5、预测青岛二手房-整体均价下跌30%，主城区跌10%-20%，近郊区跌20%-30%，远郊区跌30%-40%。依据于自身的地产经验和客观逻辑，目前看整体是准确的。6、预测小区房价“腰斩”来自于：同一小区，成交的最高价和最低价对比“腰斩”，而不是指小区均价“腰斩”。这个也基本准确，主城区大部分小区最高价和最低价比下跌了30%-40%，郊区下跌了50%-60%（很多人就是要看例子，那就举一反三吧，同类高层不区分户型进行折算，市北万科城，年均价3.4万，最高成交价3.8万，年，均价2.8万，最低成交价2.4万，均价跌了18%，最高与最低跌了37%；胶南保利海上罗兰，年均价2.3万，最高成交价2.8万，年，均价1.5万，最低成交价1.2万，均价跌了35%，最高与最低跌了57%。这俩都是大品牌小区，可想而之那些老旧小区会有多惨。也用实际表现告诉了你，主城区和品牌次新房最抗跌。）7、新房没有做预测，新房价格（限价区）基本会比较稳定，主要源于新房限价，价格比二手房便宜，所以青岛楼市年至今，是一个新房微涨，二手房中跌，来寻找价格平衡的弱行情。8、分化、集中和改善是未来楼市的主旋律。年，青岛楼市逐渐走出前两年的阴霾，开始回暖。新房和二手房的倒挂基本消失，新房是一直平稳增长，二手房回调充分后也开始走强。这也是新一轮周期轮动的自然结果，客观事实。我们在年下半年就第一时间给出了预判，提前由看跌转为看涨，但是本轮行情大概率是一个小行情，一是政策高压还在加强，二是同类城市涨幅都有限，三是行情分化严重。截止到现在，主城区新房少，承接高端改善，价格步步高升，但也比较稳，不算暴涨，年均涨幅在10%左右，品牌次新房今年也开始微涨了，没有倒挂，现在的市场仿佛又回到了15-16年的状态，好房子才会有高溢价，市区豪宅化是一个趋势。老旧小区依然没有涨，一路之隔新旧小区的价差在拉大。近郊区城阳涨幅最大，城阳还是要单独列出来，主要说说白云山。年，白云山6千左右，年，由于限价不严，新房和二手房都干到了1.5-2万，涨幅全市第一，所以在年以后的回调期中，城阳新房也跟着跌下来了。你看看旁边的高新区为什么没有跌？还不是因为高新区严格限价，新房大都是1-1.2万在售，所以城阳的新房也从2万跌倒1.2-1.3万附近止跌，如果城阳早限价，新房也不会出现下跌的情况，也就不会有现在的共有产权政策了。共有产权为城阳楼市续了命，我们更关心的，还是白云山的合理价值，这里还是做个个人预测，不一定准确，小高或高层1.2-1.3万，是白云山上一轮回调的底部，相对于年，也是翻了一倍，那么这一轮预计涨幅也就30%，即1.6-1.7万（毛坯），精装1.7-1.8万，洋房要更贵一些，给投资买房的做一个参考，赚多赚少的问题。西海岸整体比较平稳，滨海大道沿线的优质品牌新盘开始微涨，热度已经起来了，偏远的存量大的区域还是以稳为主，没有大涨的条件。胶州、即墨这一轮就是稳为主，不存在大涨。平度莱西依旧没有存在感，特别是平度，18年国民经略就做过一张图，不适合买房的资源枯竭和人口流出的城市里就有平度，我们早就不推荐。当然万事没有绝对，郊区位置比较好的品牌改善盘或多或少也会有一定的上涨行情。为什么作出上述预判呢？因为年全国开启了新一轮周期轮动，一线又开始由跌转涨了。一线城市年初-年中处于上涨期，接下来进入横盘期，本轮涨幅弱，回调可能也非常有限；二线滞后6-12个月，年初-年中为上涨期，年下半年开始进入横盘期，回调也非常有限。本轮购买的新房可以长持2个周期或以上，也就是6-10年后再根据情况进行置换，还要买对房子，不要买远郊，不要买小开发商的，不要买老旧小区的二手房，这10年可能一个慢牛小涨的过程，想短期炒房致富的暂时就别想了。这个周期轮动的背景是怎么来的呢？二、全国楼市的宏观背景国内房地产自年建立商品房制度以来，来来回回经历了好几轮大周期，每一次房价涨太高太快，政府就要出来调控一下，灭灭火，降降温，也延缓一下房价上涨的速度，很多时候还能让房价微跌两年，这样，久而久之，中国房地产就诞生了围绕调控政策而来的周期。房地产在社会经济发展中一直扮演着重要角色，是改革开放以来城镇化的主要推手，是中国经济快速发展的支柱引擎，土地财政是房地产持续发展的基础，也就是土地和税费，基础在上涨，顶层建筑自然也跟着涨，这还不算通胀。这个基础短期很难改变。另外，通过了解发达国家的房地产历史进程，也能够从中感受到房地产发展中后期的趋势和变化，来做一个参考。国外的房地产制度和税收制度都很成熟，房地产主要集中于几大中心城市，人口、产业、配套也聚集于此，所以这些国家房地产发展了上百年，大城市的房价依然是一个持续上涨的慢牛行情。当你了解了国情，人情，还有国外情，你就不用太担心国内一二线大城市的房地产市场，当然，如果短期泡沫非常严重，确实会有回调，这个就是我们要把握周期的原因，避免一定的损失，但是长期来看，基本都会把回调的部分给消化掉，需要的，只是时间的长短而已。远了不多说，具体的先从年开始，也就是上一轮全国性房价上涨的拐点初期，由于前些年的地产调控和高库存的压力，年是全国楼市低迷的一年，这一年成交量和成交价都在走低，不管一线还是二三线城市，开发商都在打折促销，房地产的疲软，严重制约了经济的发展，房地产牵扯的上下游产业众多，还有银行的金融体系，所以房地产不能倒，更不能崩。于是年，国家提出了去库存政策救市，三四线高库存的压力区，再配合棚改的货币化安置，来促进房地产平稳健康发展。银行也提供低利率的市场环境，所有这些条件叠加在一起，催化出了-年的全国大牛市。你会发现，房价每次涨跌，都是从一线城市先开始，然后传导至二三线城市，每个城市也都是从主城区先开始，再传导至郊区。年，一线城市的楼市已经开始回暖复苏，救市政策主要针对三四线城市；年，一线大涨，二线开始小涨；年一线开始回调，二线开始大涨；年，一线回调基本到位，二线开始回调；年，一线横盘待涨，二线回调到位；年，一线回暖上涨，二线横盘待涨，年，一线横盘待回调，二线开始上涨......大概就是这么个周期轮动过程，写的比较笼统，具体城市的节点也有不同。当然，有个别城市不符合这个逻辑，原因大概有三个，一是政府调控不严，土地供给不足；二是城市产业强人口吸引力足；三是城市放宽落户限制抢人才。写在最后，每个城市，每个区域，每个小区都有自己的独立分化走势，都不能一概而论，要具体问题具体分析，重要的是看清楚楼市运行的规律和资产配置的核心逻辑，看清楚大环境和小环境，做到心中有数，了解一些楼市知识，告别小白思维，提升自己的认知，避免在楼市里被割韭菜，更能买对产品。预览时标签不可点收录于话题#个上一篇下一篇
