青大新校、胶东机场、地铁8号线、撤市划区……在平时买打折菜的大妈们，都能对胶州的四大利好倒背如流的年份里，胶州迎来了一位不同寻常的行政主官。市委常委、青岛市副市长主政胶州，可以强有力地统筹地铁、胶东机场等大项目的建设，胶州也势必会获得更多政策与配套上的倾斜。
GDP年增速10%以上，这是胶州想要的发展速度，房地产业也必将胶州起势的关键之年扮演重要角色。
但是，年内忧外患的胶州楼市，还起得来吗？
PART1
年，胶州发展的重心无疑在上合示范区。
去年10月28日，商务部正式发布《中国—上海合作组织地方经贸合作示范区建设总体方案》，从国家层面上，上合示范区的定位非常明确：立足与上合组织国家相关城市间交流合作，通过建设区域物流中心、现代贸易中心、双向投资合作中心和商旅文交流发展中心，打造上合组织国家面向亚太市场的“出海口”，形成与上合组织国家相关城市交流合作集聚的示范区。
胶州自古就是海上丝绸之路的北始航港，有着得天独厚的优势，多年来对外贸易一直在稳步增长。3月5日，人民网发表了《上合示范区按下发展“快进键”》的文章。文章中有一组来自青岛海关的数据：自2月11日至3月2日，上合示范区多式联运中心共到发国际班列22列、标箱。这意味着，平均每天都有一列国际班列从青岛出发。在如此年份里，这样的成绩尤为来之不易。
不过，我希望大家注意的是，大货车来来往往的贸易区从来都不是宜居之地。而且国际贸易正在呈现智能化、无纸化和简易化的趋势，国际贸易的相关产业对于常驻人口的贡献并不大。在智能软件的人口热力图上，上合示范区几乎可以忽略。
老王到上合示范区探盘时，在宽阔的马路上几乎碰不到什么人。年夏天，某项目从南京调过来的营销总曾经向老王吐槽：
周末暖场活动都不好搞，需要准备大巴去胶州市区拉人，活动结束再把他们送回去。
没有刚需支撑的区域，地产的泡沫终有一天会破。
PART2
没有本地刚需的支撑，从营销层面上讲，上合示范区的位置也很凶险。就如同春秋战国时期的赵国，属于“四战之地”：
北方，胶州主城近郊的楼盘会将胶州老城区的投资客截流；
东边，城阳上马片区的刚需盘也已经跌破万元线，逼近元大关；距离主城区更近的高新区，虽然也没什么人口，但是距离主城区更近，名校、大项目配套已落地；
南侧，是同样有自贸区加持的西海岸，辛安片区和中德生态园同样有不少低价楼盘；
就在这样“三面四强敌”的环境中，上合示范区的营销总们，从开盘就没有幻想购房者主动上门，这种独一无二的紧迫感，锻炼出了一支凶悍不亚于燕赵铁骑的渠道游击队。当其他地区刚需枯竭房价下跌时，上合示范区的人气便凸显了出来。
一大巴“韭菜”能割出30万的利润，谁能不疯狂呢？
我们复盘来看，上合示范区渠道商的成功，是建立在临沂、潍坊、日照等地房价飞涨的基础上。因为与当地有明显的价格差，又有上合示范区这样令人炫目的金子招牌，所以房产知识储备有限的投资客才愿意来填坑。如果年鲁西南楼市撑不住了，外来投资客大幅度减少……
除了外部市场的隐忧，上合示范区地产项目本身暗藏危机。许多楼盘年交房，质量问题必将成为焦点。万幸没有质量问题，许多购房者也会明白没有集中供暖，用普通家用热水器烧地暖是怎样一种结果。
有人又在炒作青岛大学的题材了。这个新校区能不能顺利落地还是未知数，对此我只希望你思考一点：你看看老四方青岛理工大学、青岛科技大学周边房价走势，这些年是不是比市南的学区房、新都心的地铁盘、东李的品质楼盘涨得还快呢？
有些开发商渲染的利好，就如同保健品宣传的疗效一样，听上去总让人心潮澎湃，实际上……
所以，亲爱的读者们，不论年上合示范区有多少利好，还要画多少大饼，也不论房子卖得好不好，别人去不去抢，都不要再问我任何楼盘值不值得买，买哪个盘日后能赚大钱，好吗？
PART3
当然，新机场的落地，可能会使得胶州的热点北移。
对于新机场周边的空港新区，现在价格比较低，我希望大家还是通过自己的思考寻找价值答案：这么多年过去了，流亭机场片区是城阳的价值高地吗？
此外，我还希望投资客